Cuando compra una casa en Minnesota, el sistema de calefacción (horno) y HVAC se encuentran entre los elementos más importantes —y costosos— a evaluar. Un horno de 20 años que se dirige a su último invierno no es visible en una visita, pero podría significar un gasto de reemplazo de $3,000 a $5,000 en el primer año. Aquí le presentamos qué buscar y preguntar antes de cerrar la compra.
Durante la visita: qué revisar
- Examine el horno: ¿Está oxidado, descolorido o muestra hollín? Verifique la antigüedad en la placa de datos (la fecha de fabricación está en la etiqueta dentro de la puerta o en el lateral del gabinete).
- Examine el condensador del aire acondicionado: Aletas dobladas o dañadas, óxido en el gabinete, líneas de refrigerante corroídas o sin aislamiento.
- Revise las rejillas de ventilación: ¿Hay registros en cada habitación? ¿Alguna habitación sin HVAC?
- Observe la ranura del filtro: Un filtro nuevo antes de una visita puede ocultar una negligencia continua, pero es una buena señal si hay un filtro de calidad instalado.
Cómo leer la edad del equipo
Cada horno y unidad de aire acondicionado tiene una fecha de fabricación codificada en el número de serie. El formato de Goodman: los primeros dos dígitos del número de serie son el año, los siguientes dos son la semana (por ejemplo, 1823XXXXX = fabricado en la semana 23 de 2018). Otras marcas varían. Un inspector de viviendas o su agente de bienes raíces pueden ayudar a decodificarlo.
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| Antigüedad del equipo | Qué significa | Acción |
|---|---|---|
| 0–5 años | Nuevo o casi nuevo, sin preocupaciones a corto plazo | Anote el estado de la garantía; registre si no se ha hecho |
| 6–10 años | Vida media, confiable, buena vida útil restante | Inspección estándar; presupueste reparaciones menores |
| 11–15 años | Maduro, puede necesitar reparaciones, observe atentamente | Inspeccione cuidadosamente; considere el posible reemplazo en la oferta |
| 16–20 años | Cerca del final de su vida útil; el reemplazo es probable en 1–5 años | Presupueste $3,000–$6,000 para el reemplazo; negocie en la oferta |
| 20+ años | Más allá de la vida útil típica; el reemplazo es inminente | Solicite el reemplazo como condición de venta o una reducción de precio |
Lo que cubre (y no cubre) una inspección de vivienda
Su inspector de viviendas típicamente: encenderá el horno y el aire acondicionado, observará su funcionamiento, anotará las condiciones visibles y señalará defectos obvios. Lo que no hará: un análisis completo de combustión, inspección del intercambiador de calor con una cámara, verificación de la presión del refrigerante o una revisión de dimensionamiento Manual J. Para un sistema de más de 15 años, considere programar también una inspección HVAC previa a la compra por parte de un contratista HVAC certificado; esto generalmente cuesta entre $100 y $150 y puede revelar problemas que un inspector generalista pasaría por alto.
Las preocupaciones específicas de Minnesota
- Tamaño del horno: ¿Se dimensionó correctamente el horno para la casa? Pregúntele al inspector: un horno sobredimensionado que realiza ciclos cortos ha tenido más ciclos de estrés en su intercambiador de calor.
- 80% vs. 96% AFUE: Las unidades del 80% ventilan a través de la chimenea o conducto metálico; las unidades del 96% ventilan a través de tuberías de PVC en la pared lateral. Confirme que la ventilación esté intacta y cumpla con el código para el tipo instalado.
- Refrigerante R-22: Si el condensador del aire acondicionado es anterior a 2010 y utiliza R-22, considere el costo del eventual servicio o reemplazo del refrigerante.
- Conductos: Las casas más antiguas pueden tener problemas con los conductos: aislamiento de amianto (anterior a 1980), tramos desconectados en el sótano o conductos flexibles que se han colapsado o doblado.
Uso de la antigüedad del HVAC en las negociaciones
Un horno de 20 años que funciona hoy no es un descalificador, pero sí un elemento de negociación. Enfoques razonables:
- Solicite una reducción de precio equivalente al 50-75% del costo de reemplazo para compensar un reemplazo esperado a corto plazo.
- Pida al vendedor que reemplace el horno antes del cierre (le da una unidad nueva con garantía completa).
- Solicite una garantía de vivienda que cubra el HVAC durante el primer año (le da tiempo).
Después del cierre: primeros pasos con el HVAC
- Cambie todos los filtros de aire (no sabe cuándo lo hizo el propietario anterior por última vez).
- Registre cualquier equipo existente a su nombre si aún está bajo garantía del fabricante.
- Localice el termostato, los disyuntores, el interruptor de encendido del horno y la válvula de cierre de gas.
- Programe una revisión si el equipo tiene más de 5 años y no hay registros de servicio disponibles.
- Instale o pruebe todos los detectores de monóxido de carbono, según lo exige la ley de Minnesota.
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